Member Search

US Taxation of Foreign Investment in US Real Estate

Published: Monday, October 14, 2019

Investment  in  US  real  estate by foreign  investors  requires careful  planning  to  avoid  tax  and  legal  surprises  upon  the  sale  or  operation of  the  property. A  good  tax  and  legal  plan  can  not  only  avoid  these  surprises  but  also  protect the  investment  and  improve  the  return  on  investment.

This  paper  explains  the  U.S.  tax  laws  and  regulations  applicable to  a  foreign person  who  is  considering  investing in  U.S.  real  estate.

I.  INDIVIDUALS  AND  US  TAXATION

First,  a  foreign  investor will  only  be  taxed  in  the  US  if  he/she is  classified  as  a  US  tax  resident or  has  US  source  income. Generally,  the  U.S.  the  classifies individuals  in  the  following  categories; (1)  citizens,  (2)  residents,  and  (3)  non  residents.  IRC  section  61  provides  that  U.S.  citizens and  residents  pay  taxes  on  their  worldwide income,  i.e.,  income is  taxable  regardless of  the  source or  country  of  origin.  In  the  case  of  nonresidents the  U.S.  taxes  income  that  is  U.S.  sourced  or  effectively  connected to  a  U.S.  trade  or  business.  IRC  section  871,  872,  &  877.  Thus,  a  foreign investor  will  only  be  taxable in  the  U.S.  if  he/she is  1)  classified a  U.S.  Tax  resident  or  2)  has  U.S.  source income  in  the  U.S..

II.  U.S.  TAX  RESIDENT  -DEFINED

A  foreign investor  will  be  considered  to  be  a  tax  resident of  the  United States  if  the  individual  meets  any  one  of  three  tests:  (1)  lawful  permanent admission  to  the  United  States (i.e.,  "green  card" test);  (2)  "substantial  presence"  in  the  United States,  or;  (3)  a  first  year  election to  be  treated as  a  resident. I.R.C.  7701(b)(1)(A).

An  individual becomes  a  lawful permanent  resident  of  the  United States  in  accordance with  U.S.  immigration laws.  Once  permanent resident  is  obtained, an  individual  remains a  lawful  permanent resident  until  the  status  is  revoked  or  abandoned.

 

III.  SUBSTANTIAL  PRESENCE TEST

 

A  foreign investor  will  have  substantial  presence if  he  satisfies the  criteria  of  I.R.C.  7701  (b).  An  individual  meets  this  test  if  the  individual  is  present  in  the  United States  for  at  least  31  days  during the  current  year  and  at  least  183  days  for  the  three-year period  ending  on  the  last  day  of  the  current year  using  a  weighted  average. I.R.C.  7701(b)(3).  The  weighted  average formula  works  as  follows:  days  present  in  the  current year  are  multiplied by  1;  days  in  the  immediate  preceding year  are  multiplied by  1/3;  days  in  the  next  preceding year  are  multiplied by  1/6  For  example,  suppose an  individual  is  present  in  the  United States  for  120  days  in  the  current year  and  in  each  of  the  two  preceding  years. The  individual  does  not  satisfy the  substantial  presence test  because  the  weighted  average is  only  180  days  ((120  x  1)  +  (120  x  1/3)+  (120  x  1/6)).  If  the  individual were  present  in  the  United States  122  days  each  year,  the  individual would  exactly  meet  the  183  day  weighted average  ((122  x  1)  +  (122  x  1/3)  +  (122x1/6))  and  would  be  considered  a  U.S.  resident.

 

Even  if  a  foreign individual  satisfies  the  substantial  presence test,  the  foreign individual  is  not  a  resident if  the  individual is  present  in  the  United States  for  fewer  than  183  days  during the  current  year  and  has  a  tax  home  in  a  foreign country  to  which  the  individual has  a  closer connection  than  to  the  United States  .  I.R.C. 7701(b)(3)(B).  For  this  purpose,  a  tax  home  is  considered to  be  located at  a  taxpayer's regular  or  principal place  of  business or  if  the  taxpayer  has  no  regular or  principal  place  of  business at  his  regular place  of  abode, or  a  treaty exception  applies,  discussed below.  I.R.C.  911  (d)(3);  Reg.  1.911-2(b).

 

IV.  ENTITIES  AND  US  TAXATION

 

The  residency test  for  entities is  much  simpler than  the  test  for  individuals. An  entity  is  deemed  to  be  a  U.S.  taxpayer if  it  was  formed  or  organized  in  the  U.S.  regardless  of  its  place  of  business or  location  of  its  capital or  property.  A  U.S.  entity is  always  taxable on  its  worldwide income  if  it  is  created or  organized  in  the  United States.  I.R.C.  7701  (a)(3),(4).  A  foreign  entity (i.e.,  a  corporation not  created  or  organized  in  the  United States)  is  taxable in  the  U.S.  under  I.R.C. 881  and  882  only  if  it  has  income  effectively connected  with  the  conduct  of  a  trade  or  business in  the  United States  or  on  specified  U.S.  investment  income. I.R.C.  7701  (a)(5). Thus,  the  foreign corporation  will  not  be  deemed to  be  US  residents  or  regular  taxpayer, unless  they  have  US  source income  or  a  permanent  establishment,  discussed below.

 

V.  CHECK  THE  BOX  RULES

 

Generally,  there  are  three  types  of  entities  for  U.S.  purposes, 1)  C  corporations which  are  taxable entities,  2)  partnership and  S  corporations which  are  flow  through  entities., the  income,  expenses, and  losses  flow  through  to  the  owners and  they  report the  income  and  pay  the  tax  due,  and  3)  transparent  entities which  simply  do  not  exist  for  U.S.  tax  purposes and  have  no  reporting  requirements, instead  the  owner  of  the  entity  reports and  pays  the  taxes  on  the  income. Certain  types  of  entities  may  elect  their  classification  for  U.S.  tax  purposes  under  the  check  the  box  rules,  see  discussion  below.

Generally,  the  check  the  box  rules  provide  for  two  tax  regimes  in  the  U.S.  (1)  taxable entities  which  report and  pay  taxes  on  their  income  and  (2)  flow  through  or  transparent  entities, which  do  not  pay  taxes  on  their  income  instead it  flows  through to  the  owners/shareholders/members.  These  rules  are  known  as  the “check-the-box"  regulations and  they  govern the  classification  of  an  entity for  U.S.  tax  purposes.

 

VI.  TAX  TREATY EXCEPTIONS

 

If  a  foreign  investor is  treated  as  a  U.S.  resident  under  Section  7701(b) and  is  also  treated,  pursuant to  a  U.S.  treaty  with  a  foreign country,  as  a  resident  of  that  foreign country,  the  rules  on  residency provided  in  the  treaty  apply  for  treaty purposes.  If  an  alien  individual is  determined  to  be  a  resident  of  the  foreign country  for  treaty purposes,  and  an  the  individual claims  a  treaty benefit  (as  a  nonresident  of  the  United States)  so  as  to  reduce U.S.  income  tax  liability  with  respect  to  any  income item  covered  by  the  treaty, the  individual  is  treated  as  a  nonresident alien  of  the  United  States for  purposes  of  computing  U.S.  income  tax  liability  under  the  code  and  the  regulations  with  respect  to  the  taxable year.  This  treatment applies,  however,  only  to  an  alien  individual who  is  treated as  a  resident of  a  treaty country  pursuant  to  provision  of  a  treaty that  provides  for  resolution  of  conflicting  claims of  residence  by  the  United States  and  the  foreign  treaty country  (a  so-called tie  breaker  provision). Such  an  individual is  treated  as  a  U.S.  resident  for  all  purposes of  the  code  other  than  the  computation of  such  individual's U.S.  income  tax  liability.

 

A  foreign investor  may  be  able  to  avoid  the  US  taxation by  invoking  a  U.S.  Tax  Treaty,  if  he  qualifies for  the  treaty. The  treaty  usually provides  that  a  foreign  person that  is  considered a  tax  resident of  both  countries  pursuant to  the  internal laws  of  each  country  may  invoke  the  benefits  of  the  treaty and  choose  to  be  treated as  a  nonresident. Specifically,  the  treaty provides  that  the  residency  of  the  person shall  be  determined as  follows:

 

a).  He  shall  be  deemed  to  be  resident of  the  State  in  which  he  has  a  permanent home  available  to  him;  if  he  has  a  permanent home  available  to  him  in  both  contracting States,  he  shall  be  deemed to  be  a  resident  of  the  States with  which  his  personal  and  economic  relations are  closer  (center of  vital  interest);

b).  If  the  State  in  which  he  has  his  center of  vital  interests cannot  be  determined, or  if  he  does  not  have  a  permanent  home  available  to  him  in  either  State, he  shall  be  deemed  to  be  resident of  the  State  in  which  he  has  an  habitual abode;

c).  If  he  has  an  habitual abode  in  both  States  or  in  neither, he  shall  be  deemed  to  be  resident of  which  he  is  a  national;

d).  In  any  other  case,  the  competent  authorities of  the  Contracting States  shall  settle the  question  by  mutual  agreement.

In  the  case  of  a  foreign entity  it  is  taxable  in  the  US  only  if  it  has  1)  US  source  that  income  that  is  specifically taxed  according  to  the  tax  treaty,  usually passive  type  income (  dividends,  interests, royalties,  etc.)  and  2)  business or  commercial  type  income  if  the  foreign entity  has  a  permanent  establishment in  that  State. A  permanent  establishment is  defined  in  Article  5  as  follows:

 

Permanent Establishment

 

1.  For  the  purposes  of  this  Convention, the  term  "permanent  establishment"  means  a  fixed  place  of  business  through which  the  business of  an  enterprise is  wholly  or  partly  carried on

2.  The  term  "permanent  establishment"  includes, especially  a)  a  place  of  management

b)  a  branch  c)  an  office d)  a  Factory

e)  a  workshop;  and

f)  a  mine,  an  oil  or  gas  well,  a  quarry, or  any  other  place  of  extraction  of  natural  resources

g)  The  term  "permanent  establishment"  shall  also  include a  building  site  or  construction or  installation  project, or  an  installation or  drilling  rig  or  ship  used  for  the  exploration or  exploitation  of  natural  resources, or  supervisory  activity in  connection  therewith, but  only  if  such  building site,  construction  or  activity  lasts  more  than  six  months

 

VIII.  REAL  ESTATE AND  US  TAXATION

 

The  US  taxation  of  real  estate owned  by  foreign investors  is  governed by  a  special set  of  rules  known  as  FIRPTA  provided under  IRC  section 897.  Generally,  the  gains  from  the  sale  of  US  real  estate are  taxed  under  the  regular US  tax  rules  and  there  are  no  exceptions  under  the  tax  treaty  or  the  Internal Revenue  Code  for  foreign  investors. On  the  contrary they  are  subject to  stricter  withholding rules  and  taxation. Furthermore,  US  real  estate  is  defined  not  only  as  real  estate property  but  also  interest/stock  in  entities  that  own  substantial amounts  of  real  estate,  i.e.  more  than  50%.

 

In  accordance with  Article  6  of  the  US  Tax  Treaty  real  estate  is  taxable  in  the  State  in  which  the  real  estate  is  located  as  follows:

 

Income  from  Immovable Property  (Real  Property)

 

1.  Income derived  by  a  resident  of  a  Contracting State  from  immovable property  (real  property), including  income  from  agriculture  or  forestry,  situated in  the  other  Contracting  State  may  be  taxed  in  that  other  State.

 

2.  The  term  "immovable  property"  shall  have  the  meaning  which  it  has  under  the  law  of  the  Contracting State  in  which  the  property in  question  is  situated.  The  term  shall  in  any  case  include property  accessory  to  immovable  property, livestock  and  equipment used  in  agriculture and  forestry,  rights to  which  the  provisions  of  general  law  respecting  landed property  apply,  usufruct of  immovable  property and  rights  to  variable  or  fixed  payments as  consideration  for  the  working of,  or  the  right  to  work,  mineral deposits,  sources  and  other  natural resources.  Ships,  boats, aircraft,  and  containers shall  not  be  regarded  as  immovable  property

 

3.  The  provisions  of  paragraph  1  shall  apply  to  income derived  from  the  direct  use,  letting,  or  use  in  any  other  form  of  immovable  property

 

4.  The  provisions  of  paragraphs  1  and  3  shall  also  apply  to  the  income from  immovable  property of  an  enterprise and  to  income from  immovable  property used  for  the  performance  of  independent  personal services

 

5.  A  resident  of  a  Contracting State  who  is  liable  to  tax  in  the  other  Contracting  State  on  income from  real  property situated  in  the  other  Contracting State  may  elect  for  any  taxable  year  to  compute the  tax  on  such  income on  a  net  basis  as  if  such  income  were  attributable  to  a  permanent establishment  in  such  other  State. Any  such  election shall  be  binding for  the  taxable year  of  the  election  and  all  subsequent taxable  years  unless the  competent  authority of  the  Contracting State  in  which  the  immovable property  is  situated agrees  to  terminate the  election.

 

In  general, FIRPTA  requires  that  upon  the  sale  of  US  real  estate  by  a  foreign person  that  a  withholding  of  15%  of  the  gross  proceeds  be  imposed  at  the  time  of  sale,  regardless  if  any  gain  or  loss.  The  withholding is  provisional  and  it  is  credited  against the  final  tax  liability.  The  final  tax  liability  is  determined  at  the  end  of  the  year  with  the  tax  return  and  the  regular tax  rates  are  applied  depending if  the  seller is  an  individual or  corporation.  In  the  case  of  an  individual  the  rates  depend if  the  gain  is  regular gains  or  capital gains.  The  regular rates  for  individuals are  progressive  and  start  at  10%  to  37  %,  if  the  gains  qualify for  long  term  capital  gains  the  rate  is  between 20  to  25%.  In  the  case  of  a  corporation there  are  no  capital  gains  rates  and  rates  is  a  flat  21%.  An  important  decision to  be  made  is  whether to  invest  as  an  individual or  a  corporation for  tax  purposes because  of  the  rate  differential.

 

IX.  REAL  ESTATE AND  THE  ESTATE TAX

 

Another  potential tax  the  foreign investors  may  be  subject  to  is  the  US  estate or  inheritance  tax.  The  U.S.  estate  tax  applies  to  the  transfer of  property  at  death  of  an  individual, whether  he/she  is  a  US  citizen,  resident or  nonresident.  In  general,  the  U.S.  estate tax  applies  to  the  amount of  property  that  the  decedent owned  or  was  deemed  to  own  at  death,  regardless of  any  relationship between  the  decedent and  those  who  are  entitled to  the  property by  virtue  of  decedent’s  death.

 

To  ascertain the  applicable  estate tax,  it  is  necessary  first  to  determine which  property  is  subject  to  the  tax  (the  “gross estate”).  For  U.S.  citizens  and  resident  aliens, all  property  wherever located  is  included in  the  gross  estate.  I.R.C. §  2031.  A  non-resident  alien  is  subject to  U.S.  estate tax  only  with  respect  to  property  deemed situated  in  the  United  States at  death  I.R.C. §  2103.  Once  a  decedent’s gross  estate  is  determined,  a  variety  of  deductions  are  allowed  in  arriving  at  a  decedent’s taxable  estate.  I.R.C. §  2051.  Next,  the  applicable tax  rate  is  applied  to  a  decedent’s taxable  estate.  I.R.C. §  2001.  Finally, any  applicable  tax  credits  offset a  decedent’s  U.S.  estate  tax  liability  dollar-for-dollar.

 

An  individual can  be  a  resident  for  income  tax  purposes  and  not  for  estate  and  gift  tax  purposes  and  vice  versa. The  definition  of  residency  for  estate  tax  purposes  depends heavily  on  an  individual’s  subjective intent.  One  important factor  is  the  nature  of  an  alien’s U.S.  home.

 

The  nature and  type  of  accommodations  offers a  good  indication of  an  individual’s attitude  towards  the  area.  Among  the  factors considered  important  are:  whether  the  location  of  the  home  is  in  a  residential or  resort  area;  the  size  and  value  of  the  home;  whether the  home  is  owned  or  rented;  other  personal  ties  including  club  membership,  location of  important  personal possessions,  and  a  chosen  burial site.  Residency  listed on  passports  and  other  sworn  statements  of  intent  made  on  visa  applications  or  similar  documents has  a  presumptive value  in  determining residency  for  estate and  gift  tax  purposes.  An  individual’s  business connections  to  a  particular  location are  a  factor to  be  considered. Because  an  individual’s subjective  intent  determines residency,  mere  absence from  a  fixed  home,  however long,  does  not  cause  a  change  of  domicile.

 

In  general, the  US  estate tax  is  imposed on  individuals  and  not  entities, thus  a  common way  for  individuals to  avoid  or  defer  the  tax  is  to  invest through  legal  entities such  as  trust, corporations  or  other  legal  entities.

 

Please  let  me  know  if  you  have  any  questions on  these  matters.

Sincerely,

 

Ruben  Flores,  Attorney and  CPA

The  Flores  Group

 

San  Antonio  Office: 9901  IH  10  West,  Suite  777  San  Antonio,  TX  78230  Tel.  +1  (210)340-3800 Fax.  +1  (210)340-5200

 

Houston  Office:  5444  Westheimer,  Ste.  1000  Houston TX  77056  Tel.  +1  (281)  292-004

Member Introduction

The Lawyer Network in numbers

0+

Members Firms

0+

Countries

0+

Practice Areas

0+

Member Firms
Total Staff