Unfair Market Practices Between Companies

In  one  of  our  previous articles[1],  you  could  already read  that  companies are  prohibited  from  committing  acts  contrary  to  fair  market practices  that  harm  or  may  harm  the  professional  interests of  other  companies. The  concept  of  unfair  market practices  has  many  applications.  In  a  recently published  judgment[2],  the  Antwerp  Court  of  Appeal sheds  light  on  what  should be  understood  by  the  concept of  unfair  market practices.

Article  VI.104 of  the  Economic Code  (hereafter:  WER[3])  describes the  general  prohibition of  unfair  market practices  between  companies. "Prohibited  is  any  act  contrary to  fair  market practices  through  which  a  company harms  or  may  harm  the  professional  interests of  one  or  more  other  companies."  In  particular,  the  market  practices of  companies  towards other  companies  are unfair  if  they:[4] 

-      are  misleading;

-      are  aggressive;

-      facilitate  acts  that  infringe or  violate  the  rules  of  the  WER.

A  misleading market  practice[5]  is  one  that  can  mislead an  undertaking  about  essential  elements of  the  contract that  determine  its  economic  behaviour and  cause  it  to  take  a  decision on  a  particular transaction  that  it  might  not  otherwise  have  taken.  In  other  words, there  is  a  deficiency  in  the  information provided  by  one  company  that  prevents  the  other  company from  making  an  informed  decision about  a  transaction. 

An  aggressive market  practice[6]  is  a  practice that  significantly  limits an  undertaking's  freedom of  choice  by  some  form  of  aggression. Such  aggression  may  include  the  use  of  intimidation,  coercion, the  use  of  physical  force  or  any  other  undue  influence,  such  as  the  abuse of the  dominant  position of  a  multinational.  If  that  practice leads  the  other  company  to  take  a  decision  on  a  transaction that  it  would  not  otherwise have  taken,  it  is  considered as  an  aggressive market  practice. 

Antwerp  Court  of  Appeal 

A  private limited  company  (BVBA) and  a  public limited  company  (NV)  are  active in  the  advertising sector  and  more  specifically  in  the  renting and  sub-letting  of  facades  for  billboards.  According to  the  BVBA,  the  latter was  guilty  of  defamation,  third-party complicity  in  breach of  contract,  customer acquisition  and  parasitic competition.  The  Antwerp Commercial  Court  subsequently decided,  in  a  judgment  dated  the  20^th  of  November,  2019,  that  the  NV  had  been  guilty of  defamation  and  unlawful  acquisition of  customers  on  behalf  of  the  BVBA.  An  appeal has  been  lodged against  this  judgment. 

Due  to  its  particularly open  character,  article VI.104  WER  has  many  applications. Several  of  these  applications  can  also  be  found  in  the  judgment of  the  Antwerp Court  of  Appeal of  the  7^th  of  October,  2020.  For  example, it  examines  the  case  of  defamation,  third-party complicity  in  breach of  contract,  unlawful acquisition  of  customers and  parasitic  competition.

1.       defamation/badmouthing

A  company would  commit  defamation by  telling  the  other  company's co-contractors  that  it  is  cheating them  and  calling it  a  cheat  and  a  swindler.

Defamation  consists of  a  statement by  a  person or  a  legal  entity  containing a  fact  or  an  allegation, launching  an  attack or  making  criticisms that,  in  the  minds  of  third  parties, could  damage  the  credibility  or  the  reputation of  an  economic operator,  its  products, its  services  or  its  activity.[7] 

2.       Third-party  complicity in  breach  of  contract

In  order  to  be  held  liable for  a  third  party's  complicity in  another  party's breach  of  contract, the  following  conditions must  be  met:[8]

-      there  is  a  valid  contractual  obligation;

-      this  contractual obligation  was  breached;

-      the  third  party  was  aware  of  the  obligation or  should  have  been  aware  of  it,  and;

-      the  third  party  nonetheless knowingly  took  part  in  and  contributed  to  the  breach of  the  contractual obligation. 

3.       Unlawful acquisition  of  customers

Approaching  a  competitor's  customers is  not  in  itself  unlawful.[9]  It  will  be  an  unfair market  practice  only  to  the  extent  that  accompanying  circumstances are  proven  that  render  the  acquisition  unlawful. Thus,  practices  that  lead  to  a  distortion of  the  competitor's economic  behaviour  or  mislead  customers will  be  prohibited.[10]

4.       Parasitic competition

Finally,  the  company  is  alleged  to  have  committed parasitic  competition  by  entering  into  a  new  lease  agreement with  a  potential client,  knowing  full  well  that  the  latter is  bound  by  a  current lease  agreement  with  the  other  company.  The  Court  of  Appeal  is  of  the  opinion  that  active  cloakroom advertising  cannot  in  itself  be  regarded  as  unlawful  and  dismisses  the  claim  as  unfounded.  After  all,  a  market  player is  allowed  to  approach  potential customers  even  if  they  know  that  they  may  be  tied  to  another  market player. 

But  the  Court  does  decide  that  the  company is  in  breach of  Article  VI.104 WER  when:

-       actively  prospecting  the  market  and  proposing  an  agreement  for  the  rental of  a  facade, it  does  not  let  itself be  specifically  informed of  a  possible current  rental  agreement with  a  competitor, the  duration  of  that agreement  and  the  conditions for  its  termination;

-       the  company  obtains a  power  of  attorney  to  terminate  a  current  rental agreement  with  another company,  containing  a  preferential  right, and  this  company does  not  inform the  other  company of  the  new  rental  agreement it  has  concluded and  the  conditions thereof  that  are  important  for  this  other  company  to  fulfil  its  preferential  right;

-       it  issues  an  advertising  letter to  potential  landlords concerning  a  rental proposal  without  indicating that  it  will  be  exempted from  paying  rent  for  the  period  during which  it  has  not  found  a  subtenant itself. 

Conclusion:

The  purpose of  Article  VI.104 WER  is  to  ensure  fair  and  healthy competition.  In  2019,  the  legislator felt  the  need  to  protect “weaker”  companies  against abuses  by  “stronger” companies.  However,  questions can  be  asked  as  to  whether  it  is  appropriate to  allow  the  principles  of  consumer  law  to  seep  into  the  B2B  world  and  to  introduce  such  far-reaching  restrictions on  their  freedom of  contract.  After  all,  the  freedom  to  conduct  a  business  has  always  been  a  keystone of  economic  life. 

It  is,  therefore,  extremely important  for  companies to  take  these  rules  on  unfair  market practices  into  account when  contracting  with  other  companies. In  the  event  of  a  breach  of  the  prohibition of  unfair  market practices,  the  company whose  professional  interests have  been  or  may  be  affected  may,  as  an  interested  party, bring  an  action for  an  injunction before  the  competent president  of  the  Commercial  Court, which  may  even  be  accompanied by  measures  of  disclosure  if  granted.[11]  To  the  extent that  a  certain unfair  market  practice also  constitutes  an  error  causing damage,  the  harmed company  may  also  bring  a  liability  action for  damages.

You  can  always  call  upon  our  services  for  the  drafting and  review  of  contracts  with  companies.  If  you  still  have  questions after  reading  this  article,  please do  not  hesitate to  contact  us  via  joost.peeters@studio-legale.be  or  03  216  70  70.

https://studio-legale.com/unfair-market-practices-between-companies/?lang=en